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佛山商业地产“大跃进”超千万方在建项目呈过剩忧患

2017-07-29 18:05   来自:admin   来访人数:

——佛山商业地产发展情况系列报道之一

  兴华商场、东方广场、东建世纪广场、百花广场……对于佛山的市民而言,这些商场耳熟能详,它们深耕本土市场,已形成稳定的大众消费群体,但随着新时期商业发展的门槛提高,如何升级软、硬件设备,加入现代化商业手段,转变商业思维与模式等问题,成为商业体转型与创新的关键。

  在营商业体:门槛提高 改造“伤筋动骨”

  赢商网记者对佛山的商业体统计发现,在营运中的商业项目包括了顺联国际奥特莱斯、顺联国际购物中心、百花广场、印象城、沃尔玛购物广场、南海广场1期、南海城市广场、保利水城、东方广场、东建世纪广场、兴华商场、鹏瑞利季华广场、南海怡丰城、乐从天佑城等,共十多个商业项目,大部分位于禅城区与南海区。

  从最早的兴华商场到最近试营业的南海怡丰城,项目开业时间跨度大,开发背景囊括本土以及外来开发商,但仍以本土企业为主。

  记者走访佛山祖庙商圈中最核心的项目——岭南天地,发现虽然目前该项目尚未完全开放,大部分消费都是时尚、年轻的男女,文化气息浓郁,但是商业却并不如大家所期待那样兴旺。

  一位来自广州的游客告诉记者,趁着周六假期,过来祖庙参观游玩,虽然岭南天地的建筑非常具有特色,但是,很多历史文化的东西似乎并没有很好的体现出来,只会做短暂的休闲游玩。

  有专家指出,岭南天地所勾画的历史文化特色,是该项目最大的亮点,目前,该项目的整体配套还没有建立起来,另外应该多做文化活动营销,运用佛山的舞狮、粤剧、武术等文化,为项目以及商圈造势。

  围绕着岭南天地,周边的商业体包括了兴化商场、百花广场、A11铂顿城等,大部分的商场定位偏中低端,从祖庙地铁站出来,可以发现该区域的客流饱满,但是大部分单向沿着祖庙路行走,客流并不均衡,而商场内的品牌参差不齐,仍保留着传统百货的经营方式。

  一方面是新时期对商业项目的要求不断提升,另一面是旧项目升级改造迫在眉睫。

  东方广场从2011年开始进行商场的改造,花费3亿6千万元配合“旧城改造”,不仅对硬件设施、交通环境、停车条件进行改造,并且重新调整业态结构,引入新品牌。

  此番大动作历时3年之久,不仅“伤筋动骨”,而且装修期间也对客流造成一定的影响,这也是旧商业项目实现“蜕变”的硬伤。

  除此之外,前段时间,准备抛售的南海创鸿城,作为佛山曾经地王项目,是22万平方米的综合体。记者从南海大道向前走,看见创鸿城被建工围墙板严实包围,从过道天桥望去,创鸿城内一片狼藉,野草已经长过膝盖,建筑用的砖头、板块被随地放置,部分入驻的商家,已经将品牌的广告已经贴出,可惜里面已经尘埃堆满,被弃之一旁。

  兆阳广场副总经理方铭恩表示,“目前佛山的商业地产发展过快,一下子用三五年的时间,发展了十年才能消化的商业体量,这样就是生病了,最大的症状就是开发商都是想做成购物中心的概念,但并没有针对当地的需求做调整。”

佛山商业地产“大跃进”超千万方在建项目呈过剩忧患

 在建商业体:“住宅思维”限制融资困局

  近年来,随着广佛地铁的开通,佛山交通环境不断进行改造升级,改善了当地的营商环境。千亿房企巨鳄万达、万科、绿地、保利、中海等纷纷挺进佛山,一座座商业巨擘拔地而起,不仅仅在商业供应量巨大,而且商业项目扎推。

  佛山在建的商业项目包括了南海万达广场(专题阅读)、星星广场(项目招商信息)、新港国际广场、长华国际商业中心、佛山万科广场、顺德太平洋广场等。依赢商网不完全统计的33个商业体,类型涵盖了城市综合体、购物中心、商业裙楼、奥特莱斯,其中城市综合体占据佛山商业地产主流的位置,其中25个项目属于综合体,占总体的项目的75%以上。

  总建面在15万平方米以上的商业项目多达22个,其中,星星广场(项目招商信息)综合体总面积达110万平方米,新港国际广场、长华国际商业中心、东平新城、佛山万科广场等总面积均达70万平方米以上,商业供应量庞大。

  而据佛山市统计局的统计数据显示,今年1、2月份佛山全市社会消费品零售总额401.25亿元,累计增长9.5%,增速低于去年同期2个百分点,低于全省平均水平1.6个百分点,在珠三角九市中位居第五。

  面对佛山市消费品市场增速回落的情况,业内人士指出,佛山商业开发的体量普遍偏大,动辄10万或15万平方米以上,许多商业地产开发商其本身缺乏对商业规模与市场容量之间的科学定位,完全没考虑市场是否接受。

  众所周知,商业地产是典型的资金密集型行业,开发周期长、资金占用数额大且回笼资金缓慢,从土地购置到后期的运营管理,每一个环节都需要充实的资金支撑。业内认为,商业地产项目的回报周期大概在8-10年之间,这也表示商业地产的融资难度远远大于住宅地产。

  从这些正在兴建的商业综合体中,记者发现不少的综合体都是以“商+住”的模式,例如季华路上体量最大的综合体项目星星广场,规划总建筑面积约110万,其中商业总建筑面积超过30万,除了大面积的住宅楼外,其步行街商铺也可出售。

  开发商的融资渠道单一,只有靠资产销售,拆零销售来实现现金流的平衡,通过销售的模式回笼资金,根深蒂固的“住宅思维”,会否让大体量的商业项目身陷资金链困境,仍是未知数。

  一位长期跟踪佛山商业地产项目的人士告诉记者,“近段时间,佛山金融机构本外币存款下降,贷款增加,地产开发需求的增加是重要的原因,当银根紧缩,会对正在建设中的项目造成资金上的影响。而佛山商业项目扎推,开业时间集中,它们的招商是否落地,并实行满铺或成功开业,将会是一场硬仗。”(赢商网记者/林春辉)

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